IMG_5081

Олег Цымбалов

Финансовый директор на аутсорсинге

Как определить, стоит ли покупать дорогую недвижимость “для себя”

Это часть 15 моей книги “Финансовый контроль для собственника”.

Как определить, стоит ли покупать дорогую недвижимость “для себя”

 

Проблема

Летом 2012 года Михаил с женой и детьми отдыхал в Италии на побережье Амальфи. От их дома до моря нужно было идти 200 ступеней вниз, а затем обратно – 200 ступеней вверх. Вскоре жене Михаила надоел этот вертикальный пейзаж. Ей не нравилось «сидеть в доме, как орлы на скале» и они поехали в Рим.

Там они сняли накопившийся стресс шоппингом, а заодно навестили друзей – Алексея и Юлю, которые уже несколько лет жили в Риме. Юля изучала энологию (науку о винах) и хорошо знала винодельческие регионы Италии. Михаил спросил её, какой регион Тосканы «самый-самый», потому что туда они решили поехать после Рима. Он думал, что это Кьянти, потому что вино оттуда он часто видел в магазинах. Но Юля считала, что «самая-самая» Тоскана – это Валь д’Орча, где делаются знаменитые вина Брунелло ди Монтальчино и Вино Нобиле ди Монтепульчано. Это было её любимое место, и они с мужем часто там бывали. Михаил с семьей тоже решил поехать туда.

В Монтепульчано Михаил «ради интереса» зашел в агентство недвижимости. Затем вместе с риелтором он  посмотрел несколько вилл недалеко от города.

Больше всего Михаилу понравилась вилла, стоявшая на холме всего в двух километрах от центра Монтепульчано. Дом построили ещё в 18 веке, но недавно полностью отреставрировали. В нем была современная отделка, солнечные батареи и даже быстрый интернет. Дом продавался с 5 гектарами земли, включавшими оливковую рощу и фруктовый сад.

Там была тишина и чистый воздух, а совсем рядом – все удобства живописного города, который был виден из окна. Когда-то Михаил хотел купить дом в Подмосковье, но передумал из-за пробок и отсутствия «природы». А на этой вилле было всё, что надо.

Так, зайдя на несколько минут в агентство недвижимости, Михаил нашел себе летнюю дачу за 1,4 миллиона евро. Цена была немалой, но и вилла находилась в одном из самых престижных мест в Италии. Михаил попросил меня просчитать этот объект, чтобы иметь все цифры для окончательного решения.

Решение

Вилла была недешевым удовольствием. Расходы на её покупку (комиссия риелтора, услуги юриста, налоги) составляли 100 тысяч евро. Таким образом, Михаилу предстояло заплатить 1,5 миллиона. Чтобы понять, стоит ли это делать, мы с ним обсудили, что он при этом получал.

Михаила устраивала жизнь в Москве, поэтому перебираться в Италию он не планировал. На вилле он хотел жить с семьей в теплое время года. Но поскольку ему было бы скучно постоянно ездить в одно и то же место, он признался, что вряд ли они будут проводить там больше месяца в году.

Сдавать виллу в аренду Михаил не хотел – ему не нравилось, что в его доме будут жить чужие люди.

То есть,  выгода была только в том, что один месяц в году Михаилу не надо было платить за отель. Мы прикинули, что так он будет экономить 10 тысяч евро в год. Примерно столько же уходило бы на расходы по владению виллой (налоги, коммуналку и ремонты). Выходило, что вилла не будет приносить живых денег.

Также было ясно, что на больших промежутках времени вилла будет расти в цене из-за инфляции – примерно на 3% в год в евро. Это была низкая доходность,  поэтому с финансовой точки зрения сделка была не особо выгодной.

Но дело здесь было не только в деньгах. Михаилу было приятно владеть виллой в Тоскане. Тогда я рассмотрел эту сделку с другой стороны – я посчитал, какой будет упущенная прибыль.

У Михаила была и другая финансовая цель – достичь финансовой свободы за 10 лет. Для этого он планировал вкладывать деньги в коммерческую недвижимость. И купив виллу в Тоскане, он не инвестировал бы в магазин в Сан-Франциско. Получалось, что вместо 10% годовых в Америке Михаил получал бы 3% годовых в Италии. Иными словами, каждый год он бы недополучал 100 тысяч евро (7% разницы в доходе, умноженные на 1,5 миллиона).

Теперь Михаил видел в цифрах, сколько стоит обладание престижным объектом, включая упущенную прибыль. Подумав, Михаил все же решил купить виллу. Он был готов зарабатывать на 100 тысяч евро в год меньше ради того, чтобы владеть ею.

Почему это работает

Покупать недвижимость для себя (например, виллу в Тоскане) всегда менее выгодно, чем покупать недвижимость, которой будут пользоваться другие (например, магазин в Сан-Франциско). Это связано с тем, что объектом «для себя» собственник пользуется редко, а объект «для других» работает почти всё время.

Под недвижимостью «для себя» я не имею в виду основное жилье собственника. Такую недвижимость я вообще считаю личной вещью (вроде одежды или еды в холодильнике). Например, у Михаила уже была большая квартира в центре Москвы, где он жил с семьей почти всё время. Недвижимостью «для себя» я называю дополнительные объекты, которые собственник покупает, не собираясь сдавать их «чужим людям». Например, вилла в Тоскане, которую Михаил купил лишь для того, чтобы ездить туда на месяц летом.

По моему опыту, почти все владельцы бизнеса хотят купить недвижимость «для себя». Причём они мечтают не об однушке в Бутово. Они присматриваются к квартирам в Лондоне, к домам в Провансе, к лофтам в Нью-Йорке. И когда у собственника появляется пара свободных миллионов долларов, он часто покупает такой объект.

Когда собственник вкладывает так много денег, то меньшая доходность объектов «для себя» по сравнению с коммерческой недвижимостью становится заметной. И чтобы принять правильное решение, собственник должен учесть упущенную прибыль. Ведь это реальный убыток собственника (хоть и незаметный, если не делать специальных расчетов). Например, ничто не мешало Михаилу вложить 1,5 миллиона евро в магазин в Сан-Франциско и получать 10% годовых вместо 3%.

Кстати, это не означает, что Михаил ошибся, когда купил виллу в Тоскане. Ведь любые инвестиции – это отложенное потребление. Если бы Михаил купил магазин в Сан-Франциско и получал на 100 тысяч в год больше, ему все равно когда-то в будущем пришлось бы потратить эти деньги. Даже если бы он решил оставить их в наследство, то его дети, внуки или правнуки всё равно потратили бы их.

Деньги для того и существуют, чтобы тратить их на приятные вещи. Нужно лишь понимать, сколько тебе это стоит и что ты за это получаешь. Михаил был готов терять 100 тысяч евро в год за удовольствие иметь виллу в Монтепульчано. Поскольку он знал цифры и принял решение с открытыми глазами, для него это была правильная покупка.

Хотите знать, что на самом деле происходит в вашими деньгами? Закажите экспресс-аудит ваших финансов. Кликните на эту ссылку и оставьте ваши контакты, а также напишите слово “экспресс-аудит” в поле сообщения. Стоимость экспресс-аудита – 20 тысяч рублей.

Контакты

Tsymbalov CFO Services
115191 Москва
Малая Тульская улица
дом 2/1, корпус 2
+7 916 579 3950