IMG_5081

Олег Цымбалов

Финансовый директор на аутсорсинге

Как получить надежный доход в валюте на десятилетия вперёд

Это часть 16 моей книги “Финансовый контроль для собственника”.

Как получить надежный доход в валюте на десятилетия вперёд

Проблема

Потерять 100 тысяч евро очень неприятно. В 2007 году друг Сергея купил дом на Кипре в Айя-Напе. Риелторы уверяли его, что это было беспроигрышное вложение денег – ведь недвижимость на Кипре дорожала уже несколько лет подряд. А Айя-Напа была одним из самых модных и престижных мест. Глядя на друга, Сергей тоже купил себе там дом за 500 тысяч евро. Ему нравились клубы, а в Айя-Напе было где повеселиться – ведь туда съезжалась потусить молодежь со всей Европы.

Сначала Сергею казалось, что дом был выгодной инвестицией, потому что он продолжал дорожать. Но в 2008 году начался финансовый кризис и цены упали. В 2012 году дом Сергея стоил уже 450 тысяч евро.

К тому времени Сергей решил переехать из Москвы в теплое чистое место. Сначала он думал перебраться с семьей на Кипр. Но его дом был слишком маленьким – всего 130 квадратных метров. И теперь ему были нужны не дискотеки до утра, а хорошие детские сады. К тому же, постоянно жить на Кипре было скучно – ведь это небольшой остров. Поэтому они с женой решили поселиться в пригороде Валенсии в Испании. Сергей арендовал там виллу с видом на море и горы, стоявшую на холме среди апельсиновых рощ.

Но теперь Сергей не знал, что делать с домом на Кипре. Он не хотел продавать его с убытком, но дом продолжал терять в цене и к тому же требовал денег на коммунальные расходы.

Решение

Когда я составил Сергею личный финансовый план, в нем была всего одна цель – достичь финансовой свободы через 15 лет. Для этого ему нужно было иметь коммерческую недвижимость, доход от которой покрывал бы его личные расходы (350 тысяч долларов в год). Я посчитал, что для этого ему потребуется вложить в недвижимость 3,5 миллиона.

Первым объектом, который выбрал Сергей, стал офис в Лос-Анджелесе, арендованный Ситибанком на 10 лет. Офис был сдан на условиях triple net («тройной очистки»). Это означало, что Ситибанк оплачивал все расходы по зданию – коммуналку, налоги, страховку и даже ремонт. А владелец помещения просто получал 200 тысяч долларов в год чистыми. Вдобавок, арендная плата ежегодно увеличивалась на 2%.

Офис стоил 4 миллиона долларов. Я сделал его финансовую модель и увидел, что при покупке с ипотекой прибыль Сергея составит 11% годовых. Причем этот доход был надежнее, чем проценты по любому банковскому вкладу. Ведь он был обеспечен зданием в козырном месте и арендатором с мировым именем.

Затем мы нашли банк, который согласился дать Сергею кредит на половину стоимости офиса под 4% годовых. Сергею нужно было вложить 2 миллиона, но столько свободных денег у него не было.

У Сергея было 4 квартиры в Москве, которые он не хотел продавать, потому что они росли в цене. Ещё у него был дом на Кипре, который стоял пустой и дешевел. Его Сергей и продал.

Я подвел итог этой «беспроигрышной инвестиции» (как называли её кипрские риелторы). Оказалось, что Сергей потерял 100 тысяч евро (из-за падения цены дома, расходов по покупке-продаже, коммуналки и налогов).

Но зато теперь его деньги не были заморожены и он мог вложить их в выгодный объект. За три месяца мы завершили сделку. После оплаты 2 миллионов Сергею больше не нужно было вкладывать туда ни цента. Раз в месяц Citibank платил ему 17 тысяч долларов, из которых Сергей выплачивал ипотеку на 12 тысяч. Ещё немного уходило на налог с дохода и бухгалтерские расходы. Живыми деньгами Сергей получал от объекта 45 тысяч долларов в год. К тому же, помещение стабильно росло в цене. И наконец, офис сам выплачивал ипотеку, поэтому с каждым месяцем доля Сергея в нем увеличивалась.

За год владения офисом Сергей убедился, что коммерческая недвижимость «работает». А история с домом на Кипре научила его, что недвижимость не должна стоять без дела. Поэтому Сергей продал свои пустые квартиры в Москве и на эти деньги купил магазин в Нью-Йорке, арендованный 7-Eleven (крупнейшей розничной сетью в мире) и аптеку в Бостоне, которую снимала CVS (крупнейшая сеть аптек в Америке).

Через год в России начался очередной кризис и россияне стали экономить. Поскольку компания Сергея выпускала дорогое пиво, её продажи сильно упали. Вдобавок рубль обвалился к доллару в два раза. В результате прибыль компании снизилась с 1,5 миллионов до 600 тысяч долларов в год. Но несмотря на это, Сергей чувствовал себя уверенно.

Прибыль бизнеса по-прежнему с запасом покрывала его личные расходы. На банковских депозитах у Сергея лежало 350 тысяч. Я посоветовал ему сделать эту финансовую «подушку безопасности», покрывавшую его личные расходы за год.

А объекты Сергея в Америке давали живыми деньгами 100 тысяч долларов в год. Арендаторы его помещений занимались совершенно разными бизнесами – банковским, аптечным, розничной торговлей. Это были огромные корпорации (к примеру, CVS стоила более 100 миллиардов долларов) и было маловероятно, что все они одновременно обанкротятся. Но даже в этом случае Сергей мог быстро сдать свои помещения новым арендаторам, поскольку они находились в престижных местах с хорошей проходимостью.

К тому времени Сергей с семьей уже жил в основном в Испании. Летом, когда там было жарко, они приезжали в Москву, чтобы повидать родственников и друзей. А зимой, когда в Испании было прохладно, они уезжали в более теплые края. Первую зиму они провели в Таиланде, а следующую – в Новой Зеландии.

Сергей навел порядок в своих финансах и теперь жил так, как хотел.

Почему это работает

Я считаю качественную коммерческую недвижимость лучшим активом для собственников, стремящихся к финансовой свободе. «Качественная» означает объекты, арендованные крупными международными компаниями вроде 7-Eleven или Citibank на условиях triple net (когда арендатор оплачивает все расходы). Только эти помещения предсказуемо дают собственнику доход на многие годы вперед.

Таких объектов на рынке недвижимости мало. В основном во всем мире продается неликвид, на который трудно найти постоянного арендатора. В таких случаях собственнику остается надеяться только на то, что объект подорожает. Иногда это срабатывает, иногда – нет. Например, Сергею не повезло – он купил дом на Кипре на пике пузыря и потом продал его с убытком. А недвижимость в Москве, которая «всегда дорожает», за 2014-2015 годы подешевела в долларах в 1,5 раза.

Для достижения финансовой свободы Сергею были нужны активы, приносящие деньги всегда – и в хорошие времена, и в кризисные. И поэтому ему подходила только качественная коммерческая недвижимость. Вот какие преимущества она ему давала:

1) Эти объекты защищали его деньги от инфляции. Со временем ставка их аренды росла, а вместе с ней – и стоимость самих помещений.

2) Сергей контролировал свои объекты. Этим они отличались, скажем, от банковских депозитов, которые он мог потерять при банкротстве банка. А свои помещения Сергей мог буквально пощупать руками и их никто у него не мог забрать.

3) Сергей получал по своим объектам 10-11% годовых в долларах. Этот доход складывался из арендной платы (4-5%), удорожания объекта от инфляции (3%) и «беспроцентного кредита» (3%). По другим активам (например, акциям или банковским депозитам) доходность была ниже.

4) Сергей использовал ипотечные кредиты, и поэтому зарабатывал больше, чем если бы он купил объект полностью за свои деньги. Поскольку ставка по кредитам была ниже, чем арендный доход, кредит давал Сергею в среднем 1% дохода в год. Но главная выгода была в том, что оплатив лишь половину объекта, Сергей получал удорожание всего помещения. Например, в первый год офис в Лос-Анджелесе подорожал на 100 с лишним тысяч долларов – и все эти деньги достались Сергею. Поэтому доходность офиса повысилась с 8% (если бы Сергей сам полностью оплатил его) до 11% годовых.

5) Сергей мог забирать деньгами часть стоимости объектов, причем не продавая их, а просто увеличивая ипотечный кредит. Так он избегал больших расходов при продаже недвижимости. Банкиры охотно позволяют заёмщикам делать это, если объект приносит достаточно денег, чтобы с запасом выплачивать ипотеку. Для сравнения, вытащить таким образом деньги из недвижимости «для себя» намного сложнее. Например, Сергей не смог получить кредит под свой дом на Кипре, поскольку он не давал дохода. Поэтому когда Сергею понадобились живые деньги,  дом пришлось продать с убытком.

6) Сергею не надо было волноваться, правильный ли объект он купил. Ведь крупные корпорации снимают на 10–20 лет только качественные объекты с хорошей проходимостью. Поэтому помещения с такими арендаторами не могли быть неликвидом. Кстати, в магазине, который Сергей купил в Нью-Йорке, 7-Eleven работал уже 15 лет. Понятно, что Сергей покупал проверенное помещение, которое при необходимости он мог быстро сдать новому арендатору.

Конечно, у коммерческой недвижимости есть и свои недостатки (ведь идеальных инвестиций не существует в природе).

1) Приобретение такой недвижимости стоит недёшево. Например, на покупку офиса в Лос-Анджелесе Сергей потратил 80 тысяч долларов (4% от вложенных им в объект денег). А продажа обойдется ему ещё дороже (из-за комиссии риелтора и налогов). Кстати, поэтому я рекомендую своим клиентам покупать коммерческую недвижимость надолго и забирать из нее деньги не продавая, а увеличивая ипотечный кредит.

2) Арендаторы могут не продлить договор с Сергеем или перестать платить аренду в случае банкротства. Даже большие компании разоряются. Поэтому я рекомендую своим клиентам иметь запас денег, который покрывает ипотечные платежи за год. Тогда даже если арендатор и «отвалится», у собственника будет время найти нового арендатора или, в крайнем случае, без спешки продать объект.

3) Сделки с коммерческой недвижимостью занимают много времени. Например, перед каждой покупкой нам было нужно проверить объект, договориться с банком, открыть новое юридическое лицо и т.д. С другой стороны, если вы хотите пристроить миллионы долларов на десятилетия, то можно и потратить несколько месяцев на подготовку к сделке.

Но в целом, качественная коммерческая недвижимость – это лучший актив для вложения больших сумм надолго. Поэтому я рекомендую всем моим клиентам держать в ней большую часть своих денег.

Хотите знать, что на самом деле происходит в вашими деньгами? Закажите экспресс-аудит ваших финансов. Кликните на эту ссылку и оставьте ваши контакты, а также напишите слово “экспресс-аудит” в поле сообщения. Стоимость экспресс-аудита – 20 тысяч рублей.

Контакты

Tsymbalov CFO Services
115191 Москва
Малая Тульская улица
дом 2/1, корпус 2
+7 916 579 3950